Недвижимость уже давно привлекает инвесторов своим потенциалом получения прибыли и повышения стоимости в долгосрочной перспективе. Недвижимость, которая приносит доход от аренды или может быть использована для получения прибыли от ремонта, кажется привлекательным средством для создания богатства. Однако реальность инвестирования в недвижимость сопряжена с многочисленными проблемами, которые заставляют многих потенциальных инвесторов задуматься. Действительно ли реально заработать хорошие деньги на этом классе активов, учитывая высокие барьеры входа, постоянные требования руководства и волатильность рынка?
В этой статье мы рассмотрим обе стороны этого вопроса. Мы опишем препятствия, связанные с заключением сделок с недвижимостью, такие как требования к капиталу, потребности в лицензировании и развитие ключевых аналитических навыков, а также препятствия, связанные с поддержанием этих инвестиций.
Изучив эти барьеры, мы затем рассмотрим проверенные способы, которые инвесторы используют для получения прибыли от недвижимости, а именно: сдача дома, долгосрочная аренда, коммерческая недвижимость и многое другое.
Оглавление
Барьеры для входа в сферу недвижимости
Чтобы начать инвестировать в недвижимость, необходимо преодолеть некоторые существенные первоначальные препятствия.
Одной из задач является сбор необходимого капитала для выдвижения конкурентоспособных предложений о покупке недвижимости или финансирования сделок. Сделки с недвижимостью часто требуют предоставления наличными 20% или более от покупной цены недвижимости. Для продавцов предложение с более высокими денежными средствами и более надежным финансированием гораздо предпочтительнее предложения с небольшим первоначальным взносом, подкрепленным непредвиденными расходами по ипотеке. Привлечь новому инвестору 50 000 долларов США или более для приобретения этого первого ценного актива может быть сложно.
Еще одним препятствием является получение лицензии на недвижимость, которая является обязательной для любой брокерской деятельности или деятельности по представлению интересов продавцов в большинстве штатов. Лицензирование недвижимости включает в себя прохождение 60–90 часов предварительного обучения по основным предметам, таким как право недвижимости, контракты, регулирование и агентство. Новички должны быть готовы к интенсивному обучению, используя различные способы, чтобы узнать больше о недвижимости. Затем кандидаты должны сдать государственный экзамен, прежде чем получить разрешение на практику. Хотя это полезно для профессиональных риэлторов или агентов, время и денежные вложения в образование могут показаться устрашающими для начинающих инвесторов.
Развитие практических навыков, связанных именно с оценкой недвижимости и структурированием сделок, является еще одной проблемой, связанной с проникновением в сферу недвижимости. Новички должны изучить общие принципы, такие как анализ рынка, финансовое моделирование, методы оценки собственности, основы строительства/ремонта, законы о землепользовании, структурирование партнерства и многое другое. Понимание того, как правильно оценить наиболее эффективное и оптимальное использование недвижимости или определить точные арендные ставки и прогнозируемые затраты на техническое обслуживание, требует серьезного изучения. Процесс обучения усложняет первоначальные усилия и обучение, с которыми сталкиваются потенциальные инвесторы.
Обеспечение раннего наставничества со стороны опытных профессионалов в области поглощений, разработки или другого подсектора может помочь облегчить этот барьер. Работа непосредственно под руководством опытного инвестора дает новичкам возможность получить реальный опыт сделок и быстрее решать проблемы. Однако поиск подходящих людей для руководства и надзора также требует поиска в личных и профессиональных сетях.
Для многих барьеры входа, связанные с требованиями к капиталу, препятствиями в лицензировании и развитием навыков, представляют собой серьезные и трудные препятствия при первом рассмотрении карьеры или побочного бизнеса в сфере недвижимости.
См. https://hbr.org/2022/10/should-you-become-a-real-estate-agent, чтобы узнать прагматичные шаги, как стать агентом по недвижимости.
Постоянные проблемы инвестора в недвижимость
Хотя проникновение в отрасль сопряжено с существенными препятствиями, существование в качестве активного инвестора в недвижимость также постоянно сопряжено с постоянными трудностями. Обязанности по управлению недвижимостью, такие как сбор арендной платы, координация технического обслуживания, проверка арендаторов и разрешение споров, требуют значительной административной работы. Даже аренда на одну семью может отнимать несколько часов каждый месяц на решение этих задач. Более крупные многоквартирные объекты экспоненциально увеличивают сложности управления.
Проекты ремонта и реконструкции также требуют непредсказуемых временных и денежных затрат, что является постоянной проблемой. Компоненты недвижимости, такие как крыши, бытовая техника, сайдинг и фундамент, изнашиваются с годами, часто требуя пятизначных инвестиций для замены или восстановления. Стихийные бедствия или непредвиденные события могут повредить здания, что еще больше истощит капитальные резервы. Небольшие проблемы, такие как протечки водопровода или проблемы с электричеством, также необходимо решать незамедлительно, чтобы обеспечить безопасное и качественное жилье для арендаторов.
Аналогичным образом, экономические реалии создают неопределенность, связанную с рынком, и инвесторам необходимо умело ориентироваться в ней. Изменения макроэкономических условий, тенденции миграции населения, потеря рабочих мест и новые застройки поблизости могут смягчить ситуацию в районе, снизив арендную плату и количество вакансий. Стоимость недвижимости также может снижаться во время спада в отрасли. И наоборот, гиперконкурентные условия возникают в результате бума в регионах, что приводит к росту затрат на приобретение. Успешная адаптация стратегий в соответствии с меняющимися условиями требует постоянной оценки и гибкости в течение длительного периода владения.
Кроме того, при управлении поведением арендаторов и текучестью кадров возникнут трудности, связанные с человеческим фактором. Тщательная проверка заявок и обеспечение соблюдения политики аренды помогают, но неизбежные проблемы, такие как жалобы на шум, несанкционированные жильцы, нарушения условий аренды и материальный ущерб от безответственных арендаторов, ставят под угрозу стабильные денежные потоки. Эти препятствия в отношениях постоянно проверяют терпение инвесторов и их способность разрешать конфликты.
Потенциальные пути получения прибыли от недвижимости
Существует несколько проверенных методов для инвесторов, стремящихся получить прибыль от недвижимости с течением времени. Одним из подходов является перепродажа домов, целью которой является покупка недооцененной недвижимости, ее полный ремонт и быстрая перепродажа с получением значительной прибыли. Хотя эта стратегия позволяет получать доход от краткосрочного прироста капитала, она также вносит сложности в управление проектами и риски волатильности цен. Перепродажа домов на одну семью стоимостью от 150 000 до 250 000 долларов — обычная задача для новичков, но на большинстве оживляющихся рынков конкуренция растет.
Нажмите здесь, чтобы узнать, как зарабатывать деньги на перепродаже домов.
Долгосрочный доход от аренды многоквартирных домов или домов на одну семью представляет собой более устойчивую стратегию. Положительный денежный поток материализуется ежемесячно за счет арендной платы, покрывающей ипотеку, налоги, страховку и разумные расходы на техническое обслуживание. Портфели из 5–20 квартир обеспечивают экономию за счет масштаба управленческих функций, одновременно диверсифицируя типы недвижимости, местоположения и цены. Более крупные жилые комплексы и складские помещения, как правило, приносят больший доход, но требуют значительно более высоких закупочных цен и оперативного контроля.
Инвестирование в коммерческую недвижимость, такую как магазины розничной торговли, офисы, медицинские здания или промышленные склады, предполагает еще более крупные сделки, но с потенциалом более высокой нормы прибыли. Долгосрочная «чистая аренда» недвижимости, где национальные арендаторы покрывают большую часть расходов за счет аренды, является фаворитом среди пассивных инвесторов. Стратегическое развитие позволяет построить качественное жилье и удовлетворить потребности местной промышленности, одновременно фиксируя рост стоимости земли с течением времени. Однако обеспечение прав и управление строительством, зависящим от погодных условий, создают дополнительные профили рисков, заслуживающие тщательной комплексной проверки.
Оптовая торговля представляет собой более легкий подход, при котором инвесторы выявляют нерыночную недвижимость, заключают соглашения о покупке, а затем за определенную плату передают контракты конечным покупателям. Плата за назначение обычно варьируется от 5000 до 20 000 долларов и более – при этом реабилитация не требуется. Для более опытных профессионалов синдикаты объединяют капитал нескольких инвесторов под руководством опытного генерального партнера для более крупных объектов недвижимости стоимостью в несколько миллионов долларов.
Подходит ли вам недвижимость?
Учитывая различные проблемы и возможности, тщательное рассмотрение личных факторов помогает определить пригодность для инвестирования в недвижимость. Те, кто ищет пассивный доход, могут тяготеть к долгосрочной аренде, сделкам нетто-лизинга или закрытым фондам, требующим меньше практической работы. Активные инвесторы, желающие часто строить недвижимость или торговать активами, безусловно, будут сталкиваться с большими проблемами при управлении проектами.
Толерантность к риску также заслуживает внимания, поскольку недвижимость требует значительного капитала в течение длительного времени. Колебания арендной платы, вакансий или рыночной стоимости могут временно повлиять на денежные потоки. Новички, неподготовленные к этим изменениям, могут чувствовать себя подавленными.
Взвешивание навыков, профиля риска, целей и предпочтений местоположения помогает сопоставить цели с соответствующими типами недвижимости — будь то взлом жилого дома, аренда под ключ, крупные промышленные комплексы или комплексные секьюритизированные продукты. После этого подключение к местным брокерам, многосемейным синдикаторам или опытным наставникам обеспечит правильный запуск.
Суман (Кул Прасад) Пандит является опытным бизнес-профессионалом и предпринимателем с подтвержденным опытом работы в корпоративном и стартап-секторе в Великобритании и США. Суман, уделяя особое внимание устойчивым методам ведения бизнеса и бизнес-образованию, высоко ценится за его инновационное решение проблем и стремление к совершенству. Его опыт и преданность своему делу делают его ценным активом для предприятий, стремящихся к росту и успеху.